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据国家统计局数据显示，2021年，我国城镇化率已经抵达64.7%，各省市之间数据差别较大，其中上海、北京、天津三个直辖市已经凌驾80%，进入相对稳固阶段。城镇化率的一连提升，带来都会的高速生长，新增资产与土地的供应量逐步降低。2022年随着房地产市场的整体下滑，关于新增市场的需求，逐渐从原本的刚需市场，走向改善市场。关于大多都会而言，城镇化水平一直提升、新增土地的镌汰以及都会功效与工业的转变，带来大宗闲置资产的爆发。闲置资产盘活，向存量要增量，成为近两年都会生长和主要议题之一。而康养工业，作为闲置资产盘活的载体之一，是否是一个好选择？怎样有用通过康养工业盘活闲置资产？

今年，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有用投资的意见》（国办发〔2022〕19号）与《国家生长刷新委办公厅关于做好盘活存量资产扩大有用投资有关事情的通知》（发改办投资〔2022〕561号）两项重磅政策连发，关于闲置资产的种别，举行了详细叙述。其中包括基础设施项目资产、综合交通枢纽、工业企业退城进园资产，以及老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地，国有企业开办的旅馆、餐饮、疗养院等非主业资产。

从资产情形看，位于都会焦点地段或者自然情形较好的包管性租赁住房、老旧厂房、交通枢纽站、办公商业修建、旅馆、疗养院等，均有盘活刷新成为康养服务设施的时机。从1000平方米及以下刷新为社区居家养老服务设施，到几千平米刷新成为社区嵌入式养老服务机构或都会中心医养团结机构，到再大规模刷新成为养老公寓、康养综合体等，自然情形较好区域也有望通过刷新成为康养旅居机构举行盘活。与此同时，随着康养工业相关制造业的兴起，既有闲置工业园区，通过举行康复辅具、晚年用品相关制造业盘活，也成为偏向之一。

从资产权属方看，闲置资产自然是既包括各企事业单位所有资产，包括国有企业与民营企业，也包括银行等金融机构所有的用于典质的不良资产。但从盘活资产、投资康养工业的主体看，已然是以企业，特殊是国有企业为焦点举行结构。这其中包括国有企业盘活自有闲置资产，盘活在国企刷新中，通过非主业剥离与重组方法获得的资产，通过与银行合作获得的典质资产以及与民营企业合作配合盘活闲置资产。以国有企业为主体，举行资产盘活，一方面能够在土地、妄想、融资等方面，获取更多优惠政策，另一方面也切合现在康养工业国进民随的生长趋势。

明确了闲置资产的类型与所属后，需要进一步相识闲置资产转型康养的重点与难点，企业才华够进一步做好决议：

1、项目定位：闲置资产转型康养的项目定位，主要回覆两个问题：第一，这个资产是否能够转型康养；第二，若是能够转型，那么做什么。闲置资产与新建项目差别，需要从修建、财务与市场三个角度，举行判断。现有修建是否能够刷新，是否切合养老修建规范，有没有超高问题，修建消防种别等。通过关于修建刷新难度与用度的评估，团结关于外地市场的判断，明确是否有转型康养的空间。与此同时，关于部分超高修建、概略量项目，则需要通过关于外地医疗、工业孵化、智慧康养等多元工业生长趋势的判断，明确是否能够通过相关多元化细分业态组合举行盘活。

2、项目融资：大宗闲置资产项目，由于其重大的历史问题，拥有欠债量大或已典质等问题。可是闲置资产转型康养，往往投资量重大，改建用度可能并不低于新建项目。现在各政策性银行以及部分商业银行，都有针对养老工业的低息贷款，地方政府专项债与针对企业的养老工业专项债等，以及本次政策中提出的基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），都能够针对差别类型、差别阶段的项目，提供金融支持。怎样有用使用政策，打造切合政策支持又能切合市场需求的项目，是这一环节的难点所在。

3、项目改建：项目的改建，一方面需要切合项目定位与市场需求，追求项目品质，另一方，又需要控制本钱。康养工业是前期投资大，接纳周期长的行业，改建时代的本钱用度超标，很容易造成后期投资接纳难题。同时，改建历程中关于修建结构加固、增添消防设施、上下水管道、加装电梯等方面，以及部分项目中，关于原有资产中的违建、临建的处置惩罚等，都是磨练项目改建团队的难点所在。

4、项目运营：项目运营是整体转型历程中的焦点要害所在。现在，大宗闲置资产所有单位企业，并不具备康养工业运营履历与能力，特殊是部分概略量项目，可能涉及多细分业态的多元化运营事情，凌驾企业短时间内能够作育自身步队举行运营能力建设的能力规模。因此，将运营事情前置，在项目定位阶段就充分思索运营事情。企业在此历程中，需要系统思索自身在运营中的定位，若是作为运营服务方面，需发育运营能力、组建运营团队，完善运营系统；若是希望作为资产持有方，获取浮动收益，需通过运营平台搭建，资产保值增值、统筹运营合作、支持资源导入；若是作为纯粹的房东，获取牢靠收益，则需在前期投入控制，实现从母公司或集团资源导入，实现外部招商合作。

综上所述，通过康养工业植入，盘活闲置资产，虽然是现在政策支持的热门，也是部分国有企业团结自身刷新转型与区域都会工业升级的优异选择，可是详细到每一个项目、每一处闲置资产，是否醒目、干什么与怎么干的问题，还需企业通过系统思索往返覆，才华够包管项目后期平稳落地。