商业谋划系统设计之：田园综合体商业系统
窗外最先飘雪，在江南地方，屋里温度比野地里高不了几多。但今天写的却是“大热主题”---田园综合体，从2017年一号文提出这个看法之后，各路仙人的研究效果已是“汗牛充栋”，专题讲习班各处着花。
热闹当中没人讨论“田园综合体的商业系统”，犹如窗外气温一样，这个课题被冰封。在大冷日子里，我们翻开这冰封课题，正在做田园综合体商业系统设计。笔者相信，关注本文的读者都是行家，因此首先给读者交接设计手艺蹊径：
A 小镇有业主/游客两个群体，剖析其消耗能力，行为特征及消耗门类，构建两条消耗链。
B 依据两条消耗链建设两个商业服务系统，只管使得这两个系统交织共享客源。
C 运营公司建设公共服务平台，为商家们提供公共设施与公共服务。
D 为作育业态成活，先培育商业系统谋划成活，使得商铺爆发资产价值，然后销售。
NO.1 项目基本情形
这个田园综合体有千亩农田加两百亩房地产。距离大都会近百公里� ；九┨镉猛静豢梢愿谋�，必需莳植粮食作物。在节沐日进入本项目地休闲旅游生齿较多，但在事情日及冬季，门可罗雀�？土髁糠浩鸪绷髯刺�。旅游资源平庸无奇，仅适合作为周末度假目的地。
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NO.2 目的客群定位
无需避忌，当下田园综合体以房地产开发为主盈利点。既然是房地产开发，就会有买房的业主�Ｋ剂康剿诖蠖嘣诙蓟嵩督�，业主们很难兼顾居家与上班，只作为第二寓所。用以家人节沐日短住，或者安顿退休的尊长们长住。
若是只知足业主们生涯需求，那在小区里开个小超市就够了。但土地使用权出让条件往往带有百分之二十以上面积作为商业用途� ；欢灾�，建设100平方米住宅，就要会搭配20平方米以上商铺。怎样使得这么大比例商铺谋划成活？读者会想到洞开门做社会生意，我们也是这样思量的，服务于旅行度假的种种消耗者，我们称之为“游客群体”。
业主群体与游客群体组成了田园综合体客源，经由采样剖析，这两个群体的消耗内容与能力、行为特征却有显着差别。我们归纳整理出两条消耗链，划分对应这两个客群。
NO.3 谋划业态定位
事实上许多消耗行为是随机爆发的，并没有预先妄想好的采购目的。那些消耗数据曲线，饼图，柱图在商业系统设计时我也不知道该怎么用。而往往一个大大意外可能引起消耗。例如这座耸立在严寒海滩上“最孤寂图书馆”，就倾覆了人们对海滩，对图书馆的认知，猝缺乏防的游客们没有预约不可旅行，可是翻墙也要进去瞧一眼，这并非为了念书，只是为了证实“我来过”。虽然也会顺便喝热杯咖啡。
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又或者走在清静古老巷子，望见妻子婆手中刚绣好的布老虎，给自己一个小小惊喜，无论怎样也要买下来，好让那片晌温馨时光恒久留。安排度假虽然是目的性消耗，但随之爆发的消耗行为却充满无意性，作为设计者，我们不应受限于目的性消耗需求，而应起劲指导消耗，制造惊喜，只管延伸消耗链。
城里人跑去远郊买座屋子，都说是为了田园景物，蓝天白云，溪水森林。我们为业主们提供的“康健生涯”服务包括医生下指导的食疗馆、图书馆、生鲜市场、农耕活动、艺术学校。往高调说，我们提倡康健生涯方法，往乡愁说，我们让返璞归真的田园生涯梦想成真。
上述说过，商业地产面积占比十之过二，单靠服务于业主们的业态虽然填不满这么多面积。于是我们又设计了知足游客们需求的“田园生涯”业态。整个商业供应系统见下方图形：康健生涯+田园生涯=快乐生涯。
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田园生涯业态包括诸如户外运动、文艺创作者聚落、田园美食、艺术客栈、社团活动设施、草地音乐会园地等。让满血复生的户外运动俱乐部，情怀难过的客栈老板，不修容貌的艺术家都跑到田园综合体来，寻找他们心中的神秘花园，这样商业面积就可以填满了。
康健生涯业态与田园生涯业态是共生业态，其中大部分业种是交织共享客源的。消耗者从都会来到田园综合体，先加入三小时定向越野跑，消耗掉两千大卡热量，然后大吃大喝增补体能，乏了，在草地躺椅上晒太阳，浏览远处吉他弹奏的欢快曲子，洗个热水澡，睡到“自然醒”，临走去农场采购集市新鲜西红柿、土鸡蛋，尚有盆栽鲜花，然后疲劳不堪地回城。这就是我们设计消耗链的原则-----把钱花光，心知足足！
NO.4 谋划业态定位
开发商投资田园综合体，农业公司投资耕作设施，服务商出售商品，基地运营商承接业主委托资产管理谋划，并且为服务商提供公共设施与公共服务，四种谋划主体在基地内天生商业生态圈，其消艰辛主要来自于周末度假市场，其服务商一连镌汰更替，其商品与服务一连立异。位于供求关系C端的消耗者群体总能提出新需求，促使B端的服务商一连起劲推陈出新，并且指导消耗市场接受，使得商业生态圈动力源源一直，生生不息。
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NO.5 从消耗链到商业生态链
上面讲的十几种业态依据什么原则组合？各占面积比例几多？安排在哪个位置的商铺？怎样确定各铺位的租金价钱？在田园情形下怎样结构商业点？一系列谋划性问题需要明确回覆。
要完成这堆作业，首先要做好“业态匹配度剖析”。手艺上睁开解说确实有点重大，逻辑上却很简朴，就是确定哪些是目的性消耗，哪些是衍生性消耗。选作废耗意愿最明确的目的性消耗业种，作为消耗行为起点，把关联最亲近的衍生消耗业种安排追随厥后，凭证关联度递减关系逐一排序，通过“业态匹配度剖析”以及“消耗行为剖析”，构建起田园综合体消耗链。读者都熟悉的场景是：在影戏院取票柜台卖爆米花和汽水，在暖锅店里卖王老吉，在绿皮火车站卖利便面。至于哪些是目的消耗？哪些是衍生消耗？以读者的冰雪智慧，就不必我多说了。
确定业态“主仆排序”之后，接着剖析客流量在业态系列中的分派比例，各业态消耗停留时间几多分钟，平均客单价消耗几多钱，需要做重大多维度剖析，这就有点烧脑了，打�。≡诙辔绕饰鲋�，效果简朴明晰，一张业态漫衍图，一张租金漫衍图，一本招商政策书，江湖人称《两图一书》，是我们团队的原创废物，读懂了自然可以在商业谋划界域仗剑天涯。
我们依据消耗链设计商业系统。妄想师依据商业系统指标设计商铺形态与结构。
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NO.6 本篇总结
1、解构田园综合体功效，评估其资源禀赋。
2、明确两个消耗群体，一个是业主群体，一个是游客群体。剖析其消耗行为特征，构建消耗链，依据消耗链设计服务供应链。
3、协调好四个谋划主体利益：第一个是业主，在屋子没卖完之前，开发商是最大业主 ；第二个是服务商群体 ；第三个是农业公司 ；第四个是基地运营商。四个主体互补依存，客源共享，危害共担组成商业生态圈� ；卦擞淘俗鞴卜衿教�。
4、各得其所�？⑸毯屯蹲室抵骰袢∽什允找�，主要是租金，更主要的是资产增值效益。服务商获取销售利润和劳务费。农业公司获得种养收益，基地运营商获取服务佣金。
本文笔者呢？只想获得读者一个“赞”。收笔已是破晓，窗外万籁俱寂，雪还在飘吗？
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