商业模式视察：寻找消逝的养老床位
导读： 面临扑面而来的老龄化浪潮，为加速建设养老服务设施的系列政策铺天盖地而来，从开放行业准入、开办费津贴、福利彩票分红，到税收优惠，政策马力全开。然而，土地资源这个基础难题横亘在养老服务业生长蹊径上，笔者从一则诡异的报道最先，与读者分享两则解决案例，提出解决难题之道。
NO.1
一则惊人报道
这篇6月份宣布的报道中写道，记者怕看错了数字，审慎求证后才敢确认“2019年第一季度相比2018年底，天下养老床位消逝了14万张”。而众所周知老龄化社会扑面而来，抵达生齿总量的17%以上。另据“合众佑泽养老咨询”报道，第六次天下生齿普查主要数据显示，晚年生齿比例以每年凌驾3%的速率增添，至2018年底晚年人比例已经凌驾17%，预计2025年将抵达19.7%，到2020年都会生齿养老金总额抵达28145亿元，到2030年，将增添到73219亿元。一方面是需求激增，另一方面却是服务供应（床位）镌汰，这么诡异的征象，背后爆发了什么故事？
至2019年我国养老服务主要形态仍是养老院。养老用度由床位费，照顾护士费和餐费三部分组成。《社会政策研究》2019第2期宣布了北京大学生齿研究所教授乔晓春对北京市458家养老院的视察报告。以为养老院最大整天职别是房租和员工薪酬。北京养老院员工在2016年拿到的平均月税后人为为2788元；同期北京市统计局宣布2016年度全市职工月平均人为为7709元。养老院员工税后人为平均水平只是北京市职工平均人为的36%！看来养老照顾护士员人为并非是养老院最大的本钱。
北京市对养老院有过大笼罩面的政策性津贴。这份报告说“普查效果显示，北京市养老机构曾获得过政府财务津贴的比例高达82.7%”，报告还说“只管北京市房租很高，并且泛起快速上涨的趋势，但养老机构能够获得政府提供房租津贴的单位则很少，只有3个机构。”占视察样本的千分之六。而在下方五类津贴金额中，房租津贴金额仅占1.6%。
可见，养老院身处房价高企的都会情形中，物业租金才是显性的最大本钱，但很难获得政策津贴。这关于第一季度消逝的14万张养老床位，似乎有了较合明确释。养老院在没获得房租津贴情形下，自然把房租压力转达到消耗终端，效果是大大都退休老人以其退休金水平，无力肩负养老院房费。这份视察报告结论是：“在北京栖身在养老机构，每月至少要破费3000元，最多要破费1万多元”，“北京市占（退休人群）70%的月总收入在5000元以下的老人完全不具备进入养老机构的可能，不管她们生涯是否能够自理，只能是在家养老或在家接受照护。若是月收入是8000元钱，可以进入绝大大都事业单位和民办非企业养老机构；然而，不管你生涯是能够自理、照旧半自理或完全不可自理，都缺乏以进入企业兴办的养老机构。”低廉的护工薪酬，高企连涨的房租，这是被视察的北京458家养老院的奇异生涯状态。
NO.2
针对高房租的政策博弈
笔者在桂林见证了一座旧工厂被刷新成现代化养老院的全历程。下图这座老厂房正在吊装笔直电梯井架，将被刷新成养老院。
在什么地段的旧工厂才适合改做养老院呢？经由多年生长，昔时的工厂区已成为都会配套设施完善，交通便当的生齿群集区，这种地段的旧工厂适合刷新为养老院。这与许多咨询巨匠及读者们想象的“山清水秀，依山傍海”的景物地段截然不同。下图是广东某著名工业镇局部照片，在密密麻麻的衡宇当中，可以看到嵌入其中的蓝铁皮屋面厂房。其中就有准备刷新成养老院的旧工厂。
工业小镇通常因其住宅用地和商业用地指标被相近中心都会挪用，这些工业用地暂时没有转性子征地指标。现在大都戴上“创业园”，“电商服务园”之类帽子在运作，其产权、用地性子和土地指标都稳固。关于把工业用地改养老服务设施用地，领土资源部曾有过划定。见下图：
五年内可不增收土地租金或收益差价，不必变换用地性子，真是诱人，惋惜该用地政策文件已于2019年4月份期满失效了。
NO.3
旧改投资的财务可行吗？
这座工厂大院修建面积约3万平方米，现在用作网红创意园。就是网红们衣着狐仙衣裳，对着镜头饰演心情包那种拍摄园地，出租率靠近四成。依赖网红狐仙来支持工厂园区的资产性收益，其谋划战略就跟狐仙一样不靠谱，明天“钱路”渺茫。
视察厂区周边可比月租金是18元至23元之间。参考桂林旧工厂刷新养老院数据，每平方米修建面积刷新本钱控制在1100元较量合适。
由此估算出这座老工厂的刷新本钱，每个房间40平方米室内面积，每房2床。刷新后每平方米月租金45元，得出以下数据：
刷新后每间房出租价钱为4135元，其中含房租本钱2335元，公共服务本钱1800元。养老院床位费属于资产性收益，在销售价钱中占比56%，公共服务费占比44%，属于服务性收益。若以每个房间2床盘算，每个床位收费2068元，餐费另计。测算收费水平在三级都会与公建公营养老院相当，远低于一二级都会公建公营养老院收费水平。此旧改测算床位费属于“普惠性养老床位”水平，适合接纳退休金高于3000元的老人入住。
读者可能马上遐想到“旧改投资回报期多长？”事实上本文开头引用的对北京458家养老院视察报告，也提到大大都养老院谋划难题，较好状态只是微利，许多养老院要十年以上才华接纳投资款。而笔者相信，若在一二级都会买地开发养老院，是永远不可接纳投资款的。由于在谋划五至六年后，装备中修及室内装修又要再次投资了。更况且从资金利息要求思量，若是年度利息达不到10%以上，资源市场基础不感兴趣。以是现在都会土地价钱情形下，想以低租金本钱开发养老院，最好使用旧物业刷新。这个案例的估算效果是：3年租金收入累计可笼罩刷新投资本钱，6年租金差额（45元减22元）即是投资本钱。从财务角度思量，属于清静可行，并具有较大抗危害能力。
NO.4
当下时机与前方出路
上述广西与广东两个用旧工厂改建养老设施案例，在近几年政策窗口期都是可行的。养老设施生长空间完全取决于政策走向，并非取决于老人服务需求。焦点问题照旧都会土地供应。从政府角度看来，把工业用地改做住宅用地，那是天经地义的事情，改做养老服务设施，那是勉为其难的事情，甚至有点“逆天行事”。由于把都会土地资源投放给劳动力人群，可以吸引新劳动力进入都会爆发劳动孝顺，进而繁衍新一代生齿。若是投放到退休人群，并不可爆发直接劳动孝顺。况且养老服务业免税，不可为地方政府带来税收。以是使用城镇街区尚存的旧工厂改做养老服务设施，显然不是恒久政策。那份领土资源部宣布的《养老服务设施用地指导意见》效力至2019年4月份已经期满。尚未见新的养老服务设施用地政策出台。
现在政策对养老服务业免税，开办养老院有床位津贴（有些都会每床津贴2万元），福利彩票的一半收入用尴尬刁难养老院谋划津贴。广州市曾宣布过一个“民政局第35号文”，允许养老院向入住老人收取一次性装备设施费。该项用度高达数万元至十几万元，且不可退回。除了土地政策之外，其他有关养老服务业的政策都是充满阳光的，温暖的。而各地政府养老服务设施生长目的也很清晰，就是要在某年某月前建成几多个床位那种《养老服务事情生长纲要》。笔者跟踪过几处地方，却未见有养老设施用地供应政策和土地指标。社会资源也找不到进入养老服务业的投资通道。
此处顺便说明，由地产商开发的各色“国际养老公寓”“颐养院”“生态康健城”与本文讨论的养老服务设施性子完全差别。在商品房楼盘装置再多适老化设施，事实照旧房地产开刊行为，就像一经名噪一时的杭州某地“全生命周期康健服务社区”，当屋子卖完了，高科技康复院也就撤了。笔者在2019年头再次造访，听到社区管理人说现在提倡居家养老了。地产商终归要卖屋子赚钱，政府终归要卖土地收房产生意税。这才是硬原理。
笔者以为解决老龄化浪潮的基础出路不是增添养老院床位，更别指望增添养老服务设施土地供应，唯有加速建设社区养老设施和帮助生长居家养老服务系统。把养老服务延伸到千家万户才是生长正道。至于那些已消逝的养老床位也许找不回来了。
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